Inquilino, você sabia que tem preferência na compra do imóvel alugado?

Direito de preferência – contrato averbado na matrícula do imóvel.

Muitos proprietários exploram seus imóveis tanto com a locação, quanto com a venda, então é importante estar ciente dos direitos que o inquilino tem quando o proprietário quiser vender o imóvel.

Um desses direitos é o de preferência.

O inquilino tem preferência para adquirir o imóvel, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação. Essa medida visa proteger o locatário que já está na posse do imóvel, evitando sua retirada.

Como é feita a notificação:

A notificação deverá ser feita contendo todas as informações da venda do imóvel, dentre elas o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (hipoteca, penhor, alienação fiduciária), bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação.

A sugestão é que a notificação seja feito por carta com aviso de recebimento.

Prazo de resposta do locatário:

O locatário, ao receber a notificação deverá, no prazo de 30 dias, se manifestar a respeito do seu interesse para aquisição do imóvel.

Tal direito não precisa estar previsto no contrato, pois decorre de força de lei, sendo nula qualquer cláusula que estabeleça a renúncia ao direito de preferência.

Se o locatário aceitar a proposta, ela deve ser cumprida, se o locador se arrepender da venda do imóvel deverá ressarcir o locatário por perdas e danos, inclusive lucros cessantes, se houver.

O contrário também se aplica, se o locatário aceitar a proposta e depois desistir, este deverá indenizar as perdas e danos do locador.

E se o locador não informar a venda ao locatário?

Nesse caso, o locatário poderá anular a venda anterior e comprar o imóvel (chamado de adjudicação compulsória) por medida judicial, depositando o valor.

Isso acontece da seguinte forma:

Após o registro da venda no cartório de imóveis, sem notificação ao locatário, dentro do prazo de 6 meses o inquilino poderá anular a venda e ingressar com a ação de adjudicação, buscando haver para si o imóvel.

Alguns cuidados:

Antes de entrar com a ação o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel por pelo menos 30 dias antes da venda. Estando o contrato averbado o locatário pode anular a venda e requerer a aquisição do imóvel, depositando o valor e demais despesas, demostrando assim que tem condições de comprar o imóvel que não lhe foi oferecido.

Se o contrato não estiver averbado na matrícula, o locatário não terá direito a forçar judicialmente a compra do imóvel, mas poderá pleitear perdas e danos.

Como é realizada a averbação do contrato de locação:

Para ser averbado, o contrato de locação devera estar assinado pelas partes e por duas testemunhas, tanto locador, quanto locatário poderão levar o contrato para averbação e um não depende do outro.

Não há necessidade que o contrato esteja averbado para que o inquilino, não sendo notificado, ingresse com pedido de indenização por perdas e danos, somente para o caso de adjudicação compulsória.

É possível pedir danos morais?

É possível, a preferência, principalmente tratando-se de locação residencial tem relevância social e econômica. Assim, a perda da moradia e a obrigatoriedade de mudança não traduzem mero aborrecimento. O dano moral será avaliado pelo juiz que arbitrará um valor.

A preferência do sublocatário:

Para finalizar, se o imóvel estiver sublocado a preferência será primeiro do sublocatário e depois do locatário. Tendo vários sublocatários, a preferência caberá a todos, se todos se interessarem a venda será em conjunto para todos eles.

E se os locatários ou sublocatários não quiserem comprar o imóvel em conjunto? Nesse caso a preferência será do locatário mais antigo, se não houver, a preferência será do mais idoso.

Há casos em que o locatário não terá preferência, como, por exemplo, nos casos de venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Dra. Luara Lemos

OAB/SP 394428

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