• Luara Lemos Sanfelice

O que nenhum corretor de imóveis te contará – Como ter SEGURANÇA ao comprar um imóvel.

Ninguém quer ser enganado em um investimento tão caro. Para que seja seguro você precisa analisar todos os documentos e não estou falando só da matrícula e meia dúzia de papéis que o corretor te mostra para vender, vai muito além.


Investigar toda a documentação do imóvel, bem como do vendedor é o ponto inicial para quem quer proteger seu patrimônio.

A história é sempre a mesma: você quer comprar um imóvel, dá uma vasculhada na internet, procura uma imobiliária que fica responsável por toda a negociação, você só assina o contrato e paga. Provavelmente você não conferiria a documentação, apenas o contrato e não saberia que ela poderia estar incompleta, acarretando a perda do imóvel e do investimento.

Em uma situação assim, os riscos são inúmeros: O vendedor pode não ser o proprietário do imóvel e está aplicando um golpe, o imóvel possui dívidas que você terá que pagar futuramente, o imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor. Está pronto para assumir esse risco? Creio que não.

A Due Diligence imobiliária pode te ajudar a diminuir os riscos ao comprar um imóvel, analisando a compra com toda a cautela para que invista com a maior segurança possível.

Para te explicar melhor o que precisará observar para comprar um imóvel com segurança e risco quase zero, vamos separar a investigação em 2:

  1. A documentação do imóvel, para verificar se está apto para venda se o imóvel pode estar irregular;

  2. A documentação do vendedor, primeiro para saber se o imóvel pertence ao vendedor, segundo para verificar se há dívidas que podem levar o imóvel a penhora.

A primeira pergunta que vem a cabeça quando falamos disto, é: Por que diabo preciso de tanta documentação? Porque se você não tiver certeza que o negócio que está fazendo é confiável, perderá dinheiro.


Vamos começar pela documentação do imóvel.


A matrícula é o primeiro documento que você precisa ter em mãos.

A certidão de matrícula é a ficha da “vida” do imóvel, cada imóvel tem um número e nele são cadastrados os dados do Registro de Imóveis, a descrição do imóvel e seu atual proprietário, bem como todas as vendas realizadas.


Por este motivo é imprescindível que a matrícula seja atualizada, devendo ter, no máximo, 30 dias e analisá-la com cuidado.


Por que a matrícula precisa de uma análise cuidadosa? Porque ela mostra fatos importantes para a compra, entre esses fatos está:

a) Se o vendedor for casado, ele não poderá vender o imóvel sem participação do cônjuge;

b) O imóvel foi prometido a outra pessoa;

c) O imóvel está hipotecado ou penhorado por dívidas do vendedor;

d) Se possui cláusula de inalienabilidade, impedindo a venda do imóvel;


Certidão negativa de débitos municipais

Não basta apenas o último carnê quitado para comprovar o pagamento, se houver dívida ela segue o imóvel e o adquirente se torna responsável por quitá-las, essa certidão pode ser emitida online no site de alguns municípios.


Certidão de débitos condominiais:

Esses débitos também acompanham o imóvel e por essa razão, se não quitadas pelo proprietário, será de responsabilidade de quem comprar o imóvel, por esse motivo é importante tirar esta certidão. Ela é fornecida pelo síndico eleito na ata de assembleia e deve ser por ele assinada e reconhecido firma.


Em alguns casos, ainda é necessários emitir certidões de regularidade ambiental, declaração da prefeitura que o imóvel não é objeto de desapropriação ou tombamento e nos casos de imóveis enfitêuticos certidões de foro e laudêmio.

Partimos agora para a documentação do vendedor


Comece pelos documentos pessoais do vendedor, RG, CPF, comprovante de residência, CNPJ (se houver), assim você terá certeza que o nome dele consta na matrícula como proprietário do imóvel.


Além disso, é importante investigar se o vendedor é um “bom pagador” consultando SPC e SERASA e certidão do cartório de protesto no período de 10 anos.


Certidões negativas de débitos estaduais e federais;


Certidões de ações na justiça estadual, criminal, federal e trabalhista, se houver CNPJ, pesquisar nas varas de falência e recuperação.


Essas certidões são importantes para evitar fraudes seja contra credores ou contra execução, caso em que você poderá perder o imóvel e o valor investido.


No caso do vendedor ser empresa, contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.

Esses são os principais, vale lembrar que cada caso, precisa de mais ou menos documentos.


Se o imóvel for em condomínio, precisa da documentação referente ao regulamento interno, débitos condominiais.

Antes de assinar um contrato e efetuar um pagamento que muitas vezes é um valor alto você precisa ter segurança.

Se for imóvel comprado na planta, ou seja, antes da entrega da construção, você vai precisar olhar a planta, alvará de construção junto a prefeitura, anotação ou registro de responsabilidade técnica se for engenheiro ou arquiteto, projeto aprovado pela prefeitura, nos casos de incorporação a cópia do registro.

É importante lembrar que toda essa investigação é para minimizar os riscos na compra do imóvel e esses são apenas alguns documentos utilizados para verificar a idoneidade do vendedor e a procedência do imóvel.

Observação:

Contas de água e energia são de responsabilidade de quem usufruiu do serviço, as contas de consumo não seguem o imóvel e apesar de algumas companhias municipais cobrarem do proprietário, os tribunais entendem que esses débitos não devem seguir o imóvel e consequentemente não é de responsabilidade do adquirente as contas anteriores a sua imissão na posse.


Sempre busque o máximo de informações possíveis sobre o negócio e o vendedor, ou procure um profissional especializado que fará toda a investigação, oferecendo uma negociação mais segura.


Conteúdo criado por Luara Lemos Sanfelice – advogada especialista em Direito Civil e imobiliário.



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