Regras importantes nos contratos de Locação Comercial

Direitos do locador e do locatário. Saiba como funciona a ação renovatória, seus requisitos e ao que locatário deve ficar atento.

- Locação de imóvel comercial -

Abrir uma empresa exige certos investimentos, tempo, materiais, máquinas, funcionários, local de funcionamento, entre outros. O local é importante, pois é ali que o empreendedor formará seu ponto e sua clientela.

Todo esse conjunto de bens relacionado a empresa forma o fundo de comércio, que é amplamente defendido pela lei do inquilinato nas locações comerciais, preservando a atividade empresarial, possibilitando ao locatário a renovação do contrato, bem como a cessão do fundo empresarial, independente de autorização do locador.

- Prazo do contrato -

Tanto na locação residencial, quanto na não residencial, a lei nº 8245/91 (lei do inquilinato) não estabelece um prazo mínimo para o contrato de locação, inclusive em seu artigo 3º esclarece que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo.

Porém, alguns direitos necessitam de um prazo específico, como é o caso de renovação compulsória pelo locatário na locação comercial, que veremos a seguir.

Vênia conjugal:

Os contratos de locação comercial também precisam da vênia (aprovação) do cônjuge, aplicando essa exigência tanto ao locador, quanto ao locatário, quando o prazo da locação for maior ou igual a 10 anos.

- Como funciona a renovação da locação comercial? -

Requisitos

A renovação do contrato pode ocorrer de forma voluntária, fazendo um novo contrato escrito, pelo prazo que acordarem ou, se estiver de acordo com a lei, o locatário poderá pedir a renovação, independente da vontade do locador.

❗Os requisitos a seguir são importantes e o locatário deve ficar atento se não quiser correr o risco de ser tirado do ponto ao final da locação ou ser surpreendido pelo locador exercendo seu direito e obrigando a empresa a sair do imóvel.

Em alguns casos o locador não quer renovar, nesse caso, cabe ao locatário entrar com ação renovatória, mas para isso a lei estabelece alguns requisitos que devem ser cumpridos cumulativamente.

Vejamos:

1. Contrato a renovar precisa ser escrito e ter prazo determinado;

2. Contrato a renovar ou a soma dos contratos tenham o prazo de 5 anos;

3. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de 3 anos;

Lembra que alguns direitos precisam de prazo específico? Para a renovação compulsória o contrato de locação, ou a soma dos contratos, precisa ser igual ou superior a 5 anos.

Explico: Se a locação for feita por 2 anos, ao vencer o contrato ele for renovado, de comum acordo, por mais 3 anos, a soma dos contratos será de 5 anos, ou seja, o locatário estará no local a 5 anos explorando seu comércio.

- Quem pode pedir a renovação compulsória? -

Engana-se quem acha que o único que pode pedir a renovação seja o locatário, além dele, poderão se valer desse direito o cessionário ou sucessores da locação e o sublocatário.

A cessão de fundo de comércio é diferente da cessão de contrato de locação, na primeira, é direito do locatário dela dispor livremente sem a interferência do locador, que só poderá exigir nova garantia, já na segunda a cessão não inclui a empresa, o que depende de prévia e expressa autorização do locador.

A sociedade pode ingressar com a ação renovatória, porém precisa estar autorizada em contrato. Dessa forma, é interessante, para locador e locatário, incluir cláusula contratual autorizando o locatário utilizar o imóvel para atividade de sociedade de que faça parte.

Também tem direito a renovação os contratos celebrados por indústrias e sociedades com fins lucrativos.

Prazo para propor ação renovatória

É importante lembrar ainda que o locatário tem prazo para ingressar com a ação renovatória e esse prazo é decadencial, ou seja, passado o prazo o locatário perde o direito de ingressar com a ação.

A ação terá que ser proposta no intervalo de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores ao vencimento do contrato, ou seja, no penúltimo semestre.

- Quando o locador não precisa renovar o contrato? -

Mesmo cumprido todos os requisitos para que o locatário tenha direito a renovação, como exposto anteriormente, o locador não estará obrigado a renovar se:

• Por ordem do poder público tiver que realizar obras que transformaram o imóvel radicalmente;

• Se, por vontade do locador, fizer modificação no imóvel que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

• No caso de utilização do imóvel para uso próprio do seu negócio; ❗Neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso no mesmo ramo do locatário.

- Renovação automática do contrato de locação -

Há a possibilidade do contrato ser renovado automaticamente de duas formas, uma é ter (1)cláusula de renovação automática e a outra é (2)permanecer no imóvel por mais de 30 dias, após o fim do contrato, sem oposição do locador.

As duas tem características diferentes, vejamos.

Muito se pergunta se há a possibilidade de colocar uma cláusula no contrato que renove ele automaticamente ao chegar ao fim, e a resposta é sim, é válida e eficaz a cláusula contratual de renovação automática que, por livre e espontânea vontade for firmada entre as partes e tenha prazo determinado.

Neste caso, o contrato se renova nos mesmos termos do anterior e não poderá o locador reaver o imóvel, em observância aos princípios da boa-fé e da probidade.

No caso em que o locatário permanecer no imóvel, por mais de 30 dias do fim do contrato, sem oposição do locador, sem entrar com ação te renovatória no prazo e sem ter cláusula de renovação automática, o contrato passa a ser por prazo indeterminado, porém, o locador poderá reaver o imóvel, desde que, notifique por escrito o locatário, sendo concedido prazo de 30 dias para desocupação.

Como visto, essas são algumas regras que são importantes tanto para locador, quanto para locatário, para evitar problemas com a renovação do contrato de locação.

Dra. Luara Lemos

OAB/SP 394428

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