• Luara Lemos Sanfelice

Tipos de garantia que podem ser usadas nos contratos de locação.

Com esse texto pretendo mostrar os tipos de garantia existentes na lei do inquilinato que podem ser usadas pelo locador, além das mais conhecidas, fiança e caução em dinheiro.

As garantias servem para reduzir o risco de inadimplemento do locatário, especialmente em relação ao pagamento de aluguéis e encargos, bem como a conservação do imóvel.

Reduzir os riscos, não significa eliminá-los, pode ser que a caução/garantia não cubra todas as obrigações do locatário.

Quando falamos de contratos de locação verbal, normalmente eles não tem garantia e os contratos escritos também podem ser feitos sem qualquer modalidade de garantia o que é uma risco para o locador, mas que pode trazer vantagens em casos de despejo.

Tipos de garantia previstas em lei

Caução

Em dinheiro:

A caução em dinheiro e a fiança são as garantias mais usadas em contratos de locação, vou agora falar um pouco sobre algumas regras da caução em dinheiro.

Essa modalidade de garantia não pode ser superior a 3 meses de aluguel, deve ser depositada em conta conjunta, em caderneta de poupança e ao final da locação devolvida ao locatário, levantando com ela os juros e atualização decorrentes do depósito.

O depósito em conta conjunta serve para proteção de locador e locatário que só poderão sacar o valor se ambos autorizarem o levantamento ou se o locatário apresentar a termo de quitação.

Conforme o tempo do contrato vai passando, principalmente em contratos acima de 2 anos, o aluguel vai sofrendo reajuste de acordo com o índice do contrato, porém a caução não será acrescida, por conta disso, ao final do contrato a caução pode ser insuficiente para cobrir todos os débitos deixados pelo locatário.

Quando a caução não cobre todos os débitos deixados pelo locatário, o locador só poderá cobrar o que a caução não cobre se houver previsão no contrato, se não houver previsão o locador fica com o prejuízo.

Bens móveis ou imóveis

Bens móveis e os Títulos de crédito

Corresponde ao penhor, é a modalidade de garantia que há a entrega do bens ao locador/credor, um exemplo simples seria o locatário que dá em garantia uma moto, carro ou até mesmo joias.

Os títulos de crédito também podem ser dados em garantia e correspondem a um penhor especial. Alguns exemplos são cheques, certificados de depósito bancário (CBD) debêntures, bem como os títulos de capitalização.

Nesses casos, a regra de que a caução deve corresponder a 3 meses de aluguel não se aplica. Podendo ser caucionado um carro, com valor superior, por exemplo.

Importante destacar que a coisa dada como garantia deve ser minunciosamente descrita no contrato de locação, com seu respectivo valor e levado a registro no cartório de títulos e documentos, aqui não se confunde com a caução de bens imóveis, que deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Ao final do contrato, estando quite o locatário, o bem é devolvido na condição em que se encontrava quando foi entregue. Neste caso, o locador é responsável por cuidar do bem, se por sua culpa o bem entregue em garantia se estragar, deverá indenizar o locatário.

E se o bem de perder ou deteriorar, sem culpa do locador, esta não precisará indenizar e ainda poderá pedir nova garantia ao locatário.

E se ao final do contrato locador se recusar a devolver os bens? Neste caso, o locatário poderá ingressar com ação de reintegração de posse para tomar o objeto de volta.

Bens imóveis:

No caso da garantia ser dada em bens imóveis, é importante ressaltar que ela deve ser averbada no registro de imóveis, o locatário pode oferecer como garantia bens imóveis, seus ou de terceiro.

Se o locatário for casado é necessária a anuência do cônjuge, caso contrário a garantia pode ser nula.

Também é nula cláusula que autorize o locador incorporar automaticamente o imóvel em seu patrimônio se o locatário estiver inadimplente.

O imóvel caucionado deve ir a leilão para que o imóvel possa ser vendido, pago a parte devida ao locador e devolvido o valor excedente ao locatário.

Lembrando que, perdendo-se qualquer garantia acima o locador tem o direito de notificar o locatário para que no prazo de 30 dias apresente outra, pode inclusive optar por outra que esteja dentro da lei.

Fiança

A fiança é uma das garantias mais usadas, por não haver tantas formalidades e não haver custos para o locatário.

A fiança é a modalidade de garantia onde uma ou mais pessoas, pode ser física ou jurídica, assume a responsabilidade de garantir o aluguel e os encargos do inquilino, caso ele não cumpra com suas obrigações.

Questões importantes sobre a fiança:

- Precisa de autorização do cônjuge, para que o outro seja fiador, precisa então estar declarado no contrato, o estado civil do fiador e se casado a anuência do cônjuge.

- Se o fiador morrer a fiança se acaba, podendo o locador exigir novo fiador.

- O fiador não responde por aditamentos no contrato ao qual não deu anuência.

- Ao fim prazo contratado, ficando a locação por prazo indeterminado, cabe ao fiador pedir sua exoneração, caso contrário continuará responsável pela fiança.

Caso o contrato traga cláusula expressa se que o fiador ficará responsável até a entrega das chaves, não poderá este se isentar da obrigação, a não ser que o fiador se exonere.

Seguro fiança

O seguro fiança é feito por um contrato de seguro (como o nome mesmo diz), é uma ótima opção, porém, pouco utilizada, tanto pelos locadores e locatário, quanto pelas seguradoras.

A garantia é contratada pelo inquilino, ficando o locador (proprietário) como segurado.

Uma das vantagens para o locatário é que ele não precisa dispor de grandes quantidades de dinheiro para dar de caução e também não precisa buscar fiador, podendo parcelar o pagamento do seguro de acordo com o tempo do contrato de locação, podendo ser renovado.

Para o locador, a vantagem é que a inadimplência do locatário estará coberta, bem como os encargos. Além disso, a segurado ainda oferece serviços jurídicos, ajuizando a ação de despejo.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

São aplicações financeiras em fundos de investimento, esses fundos são administrados por entidades financeiras e fiscalizadas pelo banco central para dar segurança aos investidores.

A lei prevê a possibilidade de o locatário, investidor, ceder tais quotas ao locador como garantia de que cumprirá suas obrigações, devendo registrar o contrato de locação perante o administrador o fundo, por meio do termo de cessão fiduciária de cotas.

Conclusão:

Ainda há pouca utilização de algumas garantias, muito até pela desinformação, por não saberem que podem ser utilizadas, a escolha da locação cabe ao locador, mas nada impede que de comum acordo, locador e locatário, escolham qualquer das garantias permitidas na lei e disposto acima.

As garantias mais utilizadas são a de caução em dinheiro e fiança e cada uma tem suas particularidades, com direitos e deveres de todas as partes.

Dra. Luara Lemos

OAB/SP 394428

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